Droit de la construction

Qu’est ce qu'une Association syndicale libre ( ASL) ?

 

Il s'agit d'une forme particulière d’organisation des immeubles, moins connue que la copropriété.

 

Ces Associations font partie des Associations Syndicales de Propriétaire.  

 

L’Association Syndicale Libre (A.S.L), a pour rôle de gérer les biens communs d'un lotissement, comme les espaces verts, ou la voirie.

Ce mode d'organisation est très fréquent et beaucoup de personne ignore que leur propriété est incluse dans le périmètre d'une A.S.L.

 

Les règles de fonctionnement des ASL sont totalement différentes des règles régissant la copropriété.

 

Contrairement aux copropriétés, ces ont une très grande liberté d’organisation et de fonctionnement.

 

Comment est organisé une ASL ?

 

Une A.S.L est composée d'une assemblée générale comprenant tous les propriétaires d'immeuble inclus dans son périmètre.

 

Cette assemblée élit un conseil syndical ainsi que le Président de l'association.

 

L'organisation d'une A.S.L est libre. Elle est définit dans les statuts de l'association.

 

Ces statuts fixent  les règles de majorité, la composition du conseil syndical, l'organisation de l'assemblée générale,....

 

Un autre document est très important, il s'agit du cahier des charges. Il contient toutes les règles du lotissement.

Ce cahier des charges est l'élément essentiel d'une A.S.L, il définit les règles de constructibilité, de prospect, d'espace vert minimum par parcelle,...

 

Comment s'articule les règles contenues dans un cahier des charges avec les règles d'urbanisme ?

 

C'est là un point essentiel, lorsque qu'un pétitionnaire dépose une demande de permis de construire auprès des services de la commune, et que l'autorisation d'urbanisme est accordée, le pétitionnaire s'imagine que l'autorisation, délivrée par la commune, est suffisante.

 

Souvent, le coloti oubli d'étudier le cahier des charges du lotissement, il construit sans savoir si le projet est conforme aux dispositions du cahier des charges.

Il faut savoir que, lorsque la commune instruit une demande, elle ne regarde pas les règles comprises dans un cahier des charges, car il s'agit de règles d'ordre privée et contractuelles ( exception faite des 10 premières années d’existence du lotissement ou la commune instruit également sur le cahier des charges)

Au delà du délai de 10 ans, la commune n'instruit que sur les règles d'urbanisme en vigueur.

 

Les personnes peuvent réaliser leur travaux en respectant l'autorisation d'urbanisme mais sans savoir qu'il sont en violation des règles   du lotissement, ce qui peut être source d'insécurité juridique.

 

Qu'elles peuvent être les conséquences d'une méconnaissance des règles du lotissement ?

 

Les conséquences peuvent être dramatiques.

 

Il s'agit d'une violation de règles privées et contractuelles La sanction peut être la remise en état initiale de l'immeuble, si le juge le décide. En d'autres termes, le propriétaire devra détruire les constructions non conformes.

 

La destruction ou la remise en état peut être ordonnée par le juge civil. Étant précisé que la prescription est acquise au bout de 30 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Pour éviter de ce retrouver dans cette situation, il est primordiale de bien connaître l'environnement juridique de votre propriété. Pour cela votre avocat peut vous aider.

 

Pour finir, le cahier des charges est pérenne, ce qui signifie qu'il s'applique même en présence de règle d'urbanisme postérieures et contraires, la loi ALUR n'a pas modifié ce principe, contrairement à ce que l'on peut lire dans certain commentaire, la jurisprudence est constante sur ce point. Un cahier des charges reste toujours opposable entre colotis.

Votre avocat peut vous conseiller dans la rédaction de votre cahier des charges, pour la modification ou la  mise à jour de vos statuts ou pour tout autre conseil en la matière

urbanisme Droit de la construction Droit immobilier Dommage corporel Procédure pénale Divorce par consentement mutuel

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE

 

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle a été créé afin de protéger les particuliers maître d'ouvrage.

 

Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction de maison individuelle.

 

Ce contrat est obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur.

 

Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offre des garanties de livraison, de prix et des délais.

Il convient de distinguer un contrat CCMI avec fourniture de plan et sans fourniture de plan.

 

Lorsque le constructeur ne fournit pas de plan, ces obligations sont allégés et le contrat est moins protecteur qu'avec fourniture de plan.

Un CCMI doit mentionner chacun des éléments suivants, conformément à l'article L.231-2 du code de la construction :

• La désignation du terrain et sa superficie

• La conformité du projet aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire

• Le prix global et définitif de la construction

• Un descriptif technique et une notice d’information

• Les modalités de paiement et les indices de révision

• La date d’ouverture du chantier

• Les délais d’exécution du chantier

• L'indication de l'obtention du permis de construire

• L'indication que le Maître d'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel.

• Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes à 1/3000 du prix global, par jour de retard

• La faculté pour le maître d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception

• La référence de l'assurance dommage ouvrage

• La justification de la garantie de remboursement

• L'étude géotechnique

La nullité du contrat en cas de manquement:

 

 

Le régime du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est d’ordre public. Aussi, tout manquement à l’une des prescriptions fixées par les textes est sanctionné par la nullité du contrat. Attention, il s'agit d'une nullité relative, qui peut faire l'objet d'une confirmation.

 

Si vous renoncez à demander la nullité après avoir eu connaissance du vice, vous ne pourrez plus la soulever ultérieurement, c'est ce que l'on appel une confirmation de l'acte nul.

 

Pour information, la nullité est une sanction qui ne peut être prononcé que par le juge. La nullité consiste en la disparition rétroactive de l’acte juridique.

 

Elle remet les parties dans l’état antérieur à la conclusion du contrat. La sanction est donc, en principe la destruction du bâtiment aux frais du constructeur.

 

Il appartient cependant aux juges de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non- conformités qui l’affectent. (Arrêt cour de cassation du 15 octobre 2015 (cass. Civ 3e, 14-23612).

 

Le contrat doit être formé par écrit et communiqué en LRAR ( avec la notice d'information type), ou alors être signé devant notaire.

 

Vous disposez d'un délai de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la réception de la lettre.

 

 

L’échelonnement du paiement du prix dans un contrat CCMI

 

Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l’échéancier suivant :
 

• 15 % à l’ouverture avec garantie de remboursement obligatoire. ( ou max 3% du prix en dépôt de garantie si prévu au contrat)

• 25% à l’achèvement des fondations

• 40% à l'achèvement des murs

• 60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit)

• 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)

• 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

 

Il s'agit d'un maximum, le constructeur ne peut exiger un montant supérieur.

 

Si vous rencontrez des difficultés avec votre constructeur, n'hésitez pas à prendre rendez vous.

Droit de la construction

Faites très attention, en matière de vices cachés, le délai de prescription est de 2 ans à compter de la découverte du vice.  C'est donc une prescription dérogatoire au droit commun qui est habituellement de 5 ans. Il est important de ne pas trop attendre.

 

La présence d'une clause exonératoire de garantie des vices cachés dans votre acte authentique  ne vous empêche pas de mettre en responsabilité le vendeur.

 

               Si le vendeur est un professionnel de la construction ou qu'il a agit comme tel, la clause sera écartée.

                   

               Si le vendeur est un particulier, il faudra démontrer qu'il avait connaissance du vice avant la vente.

 

Bien souvent, dans ce type de dossier,  il est nécessaire de demander la désignation d'un expert judiciaire.

 

                                                                        Les étapes de la procédure

 

1 : Établir la liste la plus exhaustive possible de tous les désordres ou vices.

 

2 : Prendre rendez vous avec le cabinet, apporter votre acte d'achat , la liste des désordres et si possible des photos .

 

3 : Si vous avez une protection juridique, vous devez  la prévenir  avant d'engager la procédure judiciaire. Je vous précise que vous avez la liberté de choix de l'avocat. Votre protection juridique ne peut vous imposer un conseil.

 

4 : Après avoir informé votre protection juridique, faire établir un constat d'huissier. ( reprendre la liste des désordres avec lui )

 

5 : Après réception du constat d'huissier, le cabinet assignera en référé, pour faire designer un expert judiciaire. ( délai environs 3 mois )

 

Les frais d'expertise sont payés par vous à titre provisoire  ou par votre protection juridique le cas échéant. Les frais sont considérés comme des dépens et seront, en principe, mis à la charge de la parties perdante.

 

6 : Une fois que l'expert a acceptée la mission et que les frais sont provisionnés sur le compte de la régie du tribunal, rendez vous est pris et les opérations d'expertise peuvent commencer. Elles se font en présence des parties et des avocats.

 

Chaque partie peut également se faire assister d'un conseiller technique.

 

7 : L'Expert rend son pré-rapport,  puis son rapport après avoir recueilli les observations des parties

 

8 : En fonction du résultat, il convient d'assigner au fond devant le tribunal judiciaire en se fondant sur les éléments du rapport d'expertise. ( Attention il est parfois obligatoire de saisir au fond avant le dépôt du rapport, les opérations d'expertise n'étant  pas interruptif de prescription).

 

Le  résultat de l'expertise est bien souvent déterminante pour la résolution du litige. Cette  étape est donc essentielle.

 

 

Votre avocat est disponible pour répondre à vos  questions et vous assister dans cette procédure .

 

 

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