Maître Damien BALMEUR

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle a été créé afin de protéger les particuliers maître d'ouvrage.

Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction de maison individuelle.

Ce contrat est obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur.

Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offre des garanties de livraison, de prix et des délais.

Il convient de distinguer un contrat CCMI avec fourniture de plan et sans fourniture de plan.

Lorsque le constructeur ne fournit pas de plan, ces obligations sont allégés et le contrat est moins protecteur qu'avec fourniture de plan.

Un CCMI doit mentionner chacun des éléments suivants, conformément à l'article L.231-2 du code de la construction :

• La désignation du terrain et sa superficie

• La conformité du projet aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire

• Le prix global et définitif de la construction

• Un descriptif technique et une notice d’information

• Les modalités de paiement et les indices de révision

• La date d’ouverture du chantier

• Les délais d’exécution du chantier

• L'indication de l'obtention du permis de construire

• L'indication que le Maître d'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel.

• Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes à 1/3000 du prix global, par jour de retard

• La faculté pour le maître d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception

• La référence de l'assurance dommage ouvrage

• La justification de la garantie de remboursement

• L'étude géotechnique

La nullité du contrat en cas de manquement:

Le régime du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est d’ordre public. Aussi, tout manquement à l’une des prescriptions fixées par les textes est sanctionné par la nullité du contrat. Attention, il s'agit d'une nullité relative, qui peut faire l'objet d'une confirmation.

Si vous renoncez à demander la nullité après avoir eu connaissance du vice, vous ne pourrez plus la soulever ultérieurement, c'est ce que l'on appel une confirmation de l'acte nul.

Pour information, la nullité est une sanction qui ne peut être prononcé que par le juge. La nullité consiste en la disparition rétroactive de l’acte juridique.

Elle remet les parties dans l’état antérieur à la conclusion du contrat. La sanction est donc, en principe la destruction du bâtiment aux frais du constructeur.

Il appartient cependant aux juges de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non- conformités qui l’affectent. (Arrêt cour de cassation du 15 octobre 2015 (cass. Civ 3e, 14-23612).

Le contrat doit être formé par écrit et communiqué en LRAR ( avec la notice d'information type), ou alors être signé devant notaire.

Vous disposez d'un délai de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la réception de la lettre.

L’échelonnement du paiement du prix dans un contrat CCMI

Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l’échéancier suivant :
 

• 15 % à l’ouverture avec garantie de remboursement obligatoire. ( ou max 3% du prix en dépôt de garantie si prévu au contrat)

• 25% à l’achèvement des fondations

• 40% à l'achèvement des murs

• 60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit)

• 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)

• 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

Il s'agit d'un maximum, le constructeur ne peut exiger un montant supérieur.

Si vous rencontrez des difficultés avec votre constructeur, n'hésitez pas à prendre rendez vous.

Faites très attention, en matière de vices cachés, le délai de prescription est de 2 ans à compter de la découverte du vice.  C'est donc une prescription dérogatoire au droit commun qui est habituellement de 5 ans. Il est important de ne pas trop attendre.

La présence d'une clause exonératoire de garantie des vices cachés dans votre acte authentique  ne vous empêche pas de mettre en responsabilité le vendeur.

               Si le vendeur est un professionnel de la construction ou qu'il a agit comme tel, la clause sera écartée.

               Si le vendeur est un particulier, il faudra démontrer qu'il avait connaissance du vice avant la vente.

Bien souvent, dans ce type de dossier,  il est nécessaire de demander la désignation d'un expert judiciaire.

                                                                        Les étapes de la procédure

1 : Établir la liste la plus exhaustive possible de tous les désordres ou vices.

2 : Prendre rendez vous avec le cabinet, apporter votre acte d'achat , la liste des désordres et si possible des photos .

3 : Si vous avez une protection juridique, vous devez  la prévenir  avant d'engager la procédure judiciaire. Je vous précise que vous avez la liberté de choix de l'avocat. Votre protection juridique ne peut vous imposer un conseil.

4 : Après avoir informé votre protection juridique, faire établir un constat d'huissier. ( reprendre la liste des désordres avec lui )

5 : Après réception du constat d'huissier, le cabinet assignera en référé, pour faire designer un expert judiciaire. ( délai environs 3 mois )

Les frais d'expertise sont payés par vous à titre provisoire  ou par votre protection juridique le cas échéant. Les frais sont considérés comme des dépens et seront, en principe, mis à la charge de la parties perdante.

6 : Une fois que l'expert a acceptée la mission et que les frais sont provisionnés sur le compte de la régie du tribunal, rendez vous est pris et les opérations d'expertise peuvent commencer. Elles se font en présence des parties et des avocats.

Chaque partie peut également se faire assister d'un conseiller technique.

7 : L'Expert rend son pré-rapport,  puis son rapport après avoir recueilli les observations des parties

8 : En fonction du résultat, il convient d'assigner au fond devant le tribunal judiciaire en se fondant sur les éléments du rapport d'expertise. ( Attention il est parfois obligatoire de saisir au fond avant le dépôt du rapport, les opérations d'expertise n'étant  pas interruptif de prescription).

Le  résultat de l'expertise est bien souvent déterminante pour la résolution du litige. Cette  étape est donc essentielle.

Votre avocat est disponible pour répondre à vos  questions et vous assister dans cette procédure .

         Les dates des ventes aux enchères judiciaires font l’objet d’une publicité préalable dans les journaux d’annonces légales du département et au palais de justice au moins un mois avant la date prévue pour l’audience.Vous pouvez également consulter le site      http://www.encheres-publiques.com

Il est également important  de consulter le cahier des conditions de vente, qui donne toutes les informations concernant le bien. Ce cahier vous sera communiqué, sur demande, par le cabinet.

Quels sont les frais à prévoir pour acheter aux enchères un bien immobilier ?

- Les frais de la procédure permettant la vente aux enchères publiques du bien immobilier, qui sont taxés et donc vérifiés, par le Tribunal, avant la vente.

Généralement, ces frais sont compris entre 4000 et 8000€ et nous avons le montant exact, 24 ou 48H avant la vente.

- Les émoluments de vente qui sont de 1.65 % HT sur le prix d’adjudication

- Les droits d’enregistrement aux impôts, environ 5,80 % du prix d’adjudication

- Les frais de publication aux hypothèques du jugement d’adjudication de 0.10 % calculés sur le montant du prix d’adjudication augmenté des frais préalables, et auquel il convient d’ajouter 65€ de frais

- Les honoraires du Cabinet  comprenant les enchères publiques, mais également les démarches et formalités pour parvenir à la publication du jugement d’adjudication et permettre d’obtenir le titre de propriété définitif.

Quels sont les documents que je dois communiquer ?

     Un pouvoir pour permettre d'enchérir avec l'enchère maximum, le modèle vous sera communiqué par le cabinet

      Les attestations sur l'honneur, le modèle vous sera également communiqué par le cabinet

      Un chèque de banque de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000 €, à l'ordre de la CARPA ;

      Une copie recto-verso du ou des cartes d'identité ou KBIS et Statut si l'aquéreur est une société.

Quand suis je propriétaire ?

Si vous êtes adjudicataire, vous êtes difinitivement propriétaire du bien à l'expiration d'un délai de 10 jours.

Toute personne peut en effet surenchèrir d'un dixième, dans un délai de 10 jours. Le cas échéant, une nouvelle audience des criées se tiendra.

Quoi faire si le propriètaire refuse de partir ?

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Vous pourrez donc saisir un huissier pour faire exécuter.

Quoi faire si le logement est occupé par le locataire ?

Le bail se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire. Le congé doit être donné conformément au disposition de la loi du 6 juillet 1989.

Pour information : Article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition ( ce qui est souvent le cas), le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En résumé, la libération des lieux pourra intervenir, en fonction de la situation, entre 3 et 6 ans après l'aquisition, sauf accord entre le locataire et le nouveau propriétaire.

Votre avocat reste disponible pour répondre à vos éventuelles questions.